ΕΟΚΕΔ: Πώς θα εκδίδονται οι οικοδομικές άδειες από το 2027

Ένα από τα μεγαλύτερα θεσμικά «ριμέικ» στον χώρο της δόμησης και της ιδιοκτησίας φέρνει η κυβέρνηση με τη δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ). Στην πράξη μεταφέρεται η έκδοση οικοδομικών αδειών και ο έλεγχος των κατασκευών από τους δήμους στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Στόχος είναι ένας ενιαίος, πλήρως ψηφιακός φορέας που θα γνωρίζει για πρώτη φορά πού, τι και πώς χτίζεται στη χώρα και θα εξυπηρετεί τον πολίτη για όλα τα ζητήματα ακινήτων από ένα και μόνο σημείο.

Η μεταρρύθμιση, που παρουσιάστηκε εχθές στο Υπουργικό Συμβούλιο από τους Υπουργούς κ.κ. Σταύρο Παπασταύρου και Δημήτρη Παπαστεργίου και τον Υφυπουργό κ. Νίκο Ταγαρά, δεν περιορίζεται σε μια απλή μετακίνηση αρμοδιοτήτων. Εντάσσεται σε μια πολιτική γραμμή που, όπως λένε πηγές του ΥΠΕΝ, βάζει στον πυρήνα της «την προστασία και αξιοποίηση της ιδιοκτησίας κάθε πολίτη με διαφάνεια και ισονομία», επιχειρώντας να αφήσει πίσω «το παρελθόν της δυσλειτουργίας και της γραφειοκρατίας».

Η μεταρρύθμιση βρίσκεται ήδη σε εξέλιξη και έχει καθορισμένα ορόσημα. Ειδικότερα, σ το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2026 προβλέπεται η ψήφιση του νομοθετικού πλαισίου, υπό την προϋπόθεση ότι θα έχει προηγηθεί η κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας. Τον Ιούνιο του 2026 θα ξεκινήσει η αρχική λειτουργία του νέου συστήματος σε τρία Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης και τα αντίστοιχα Τοπικά Κέντρα, ώστε να δοκιμαστούν τα μοντέλα λειτουργίας. Στις αρχές του 2027 το σύστημα θα λειτουργεί πλήρως σε όλη την επικράτεια, ενσωματώνοντας συστημικές βελτιώσεις και αναβαθμίσεις.

Την ίδια περίοδο ολοκληρώνεται και η εκπόνηση 245 Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, που καλύπτουν 831 από τις 1.035 δημοτικές ενότητες της χώρας, παρέχοντας ένα επικαιροποιημένο χωρικό πλαίσιο πάνω στο οποίο θα λειτουργήσει ο ΕΟΚΕΔ.

Αναλυτικότερα στον νέο Οργανισμό μεταφέρονται όλες οι αρμοδιότητες που σχετίζονται με έκδοση αδειών και έλεγχο κατασκευών. Συγκεκριμένα:

1. Έκδοση Οικοδομικών Αδειών

Ο ΕΟΚΕΔ αναλαμβάνει πλήρως:

τις προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών,

τις βεβαιώσεις όρων δόμησης,

τους μεταγενέστερους ελέγχους και την εξέταση των φακέλων,

τη διαβίβαση φακέλων στα αρμόδια συλλογικά όργανα,

τους δειγματοληπτικούς και καταγγελτικούς ελέγχους νομιμότητας αδειών,

τη διακοπή εργασιών,

την έκδοση αδειών μετά την ολοκλήρωση του έργου,

την πιστοποίηση της κατασκευής μέσω Πιστοποιητικών Ελέγχου Κατασκευής (ΠΕΚ).

2.Έλεγχος Κατασκευών

Ο νέος Οργανισμός επίσης αναλαμβάνει:

ελέγχους εφαρμογής σχεδίων,

ελέγχους αυθαιρέτων και επικίνδυνων κατασκευών,

αυτοψίες,

διακοπές εργασιών,

κατεδαφίσεις,

διαχείριση φακέλων αυθαιρέτων και επικίνδυνων κατασκευών.

Συνεπώς, όλοι οι έλεγχοι και όλες οι άδειες δόμησης περνούν πλέον στο ΕΟΚΕΔ. Για τον ιδιοκτήτη, τον μηχανικό ή τον επενδυτή, το νέο μοντέλο υπόσχεται ταχύτερη έκδοση αδειών, ίση μεταχείριση ανεξαρτήτως γεωγραφικής θέσης και πλήρως ψηφιακές υπηρεσίες με δυνατότητα εξ αποστάσεως εξυπηρέτησης.

Τα 20 Περιφερειακά και 77 Τοπικά Κέντρα Δόμησης που δημιουργούνται στο πλαίσιο το νέου φορέα θα στεγαστούν στα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία, σχηματίζοντας ένα ενιαίο δίκτυο εξυπηρέτησης. Για τον πολίτη αυτό σημαίνει ένα πλήρως ψηφιακό «one stop shop» για κάθε διαδικασία που αφορά το ακίνητο, χωρίς απαίτηση εντοπιότητας και με ενιαίες διαδικασίες παντού.

Κεντρική καινοτομία είναι το Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, με τους προέλεγχους των αδειών να ανατίθενται υποχρεωτικά και με κλήρωση πριν την έναρξη των εργασιών.

Οι αριθμοί των ΥΔΟΜ

Πριν από το νέο σχήμα, η κυβέρνηση βάζει στο τραπέζι μια δύσκολη πραγματικότητα, δηλαδή το γεγονός πως το σύστημα Υπηρεσιών Δόμησης είναι διάσπαρτο, άνισο και υποστελεχωμένο. Μόνο 185 από τους 332 δήμους διαθέτουν ΥΔΟΜ, δηλαδή λιγότεροι από έξι στους δέκα. Υπάρχουν υπηρεσίες που εξυπηρετούν έως και εννέα όμορους δήμους, ενώ 28 δήμοι με πληθυσμό άνω των 25.000 κατοίκων – και οι μισοί από αυτούς με πληθυσμό άνω των 40.000 – δεν έχουν καμία υπηρεσία δόμησης. Περίπου το 35% των ΥΔΟΜ λειτουργούν με έως δύο μηχανικούς, χωρίς να καλύπτουν όλες τις απαιτούμενες ειδικότητες, ενώ σχεδόν οι μισοί μηχανικοί που υπηρετούν σήμερα είναι άνω των 55 ετών, άρα κοντά στη συνταξιοδότηση.

Οι επιδόσεις αποτυπώνουν το μέγεθος του προβλήματος. Στο 23% των υπηρεσιών ο μέσος χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας υπερβαίνει τους τρεις μήνες, με καταγεγραμμένες περιπτώσεις που ξεπέρασαν και τα πέντε χρόνια. Η αξιολόγηση του ΥΠΕΣ τον Μάιο του 2025 έδωσε στις ΥΔΟΜ μέσο όρο μόλις 3,4 στα 10, δείχνοντας ξεκάθαρα ότι ο πολίτης αντιλαμβάνεται το σύστημα ως αργό, περίπλοκο και άνισο.

Τι αλλάζει

Οι λειτουργίες έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών απομακρύνονται από τους δήμους και εντάσσονται οργανικά στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, το οποίο μετεξελίσσεται στον Εθνικό Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης.

Ο νέος φορέας θα αναλάβει την καταγραφή, τεκμηρίωση και εγγύηση της ιδιοκτησίας, την έκδοση οικοδομικών αδειών, προεγκρίσεων και βεβαιώσεων όρων δόμησης, καθώς και τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης και των κατασκευών συνολικά.

Για πρώτη φορά, όλες οι κρίσιμες διαδικασίες που αφορούν το ακίνητο θα βρίσκονται κάτω από μια ενιαία «ομπρέλα» με ενιαία ψηφιακά εργαλεία και καθολική εφαρμογή κανόνων σε όλη τη χώρα.

Στην κορυφή του ΕΟΚΕΔ θα βρίσκεται Διοικητής, όπως συμβαίνει σε φορείς τύπου ΕΦΚΑ και ΔΥΠΑ, και δύο Υποδιοικητές, ένας για το Κτηματολόγιο και ένας για τις υπηρεσίες δόμησης. Η Γενική Διεύθυνση Δόμησης θα εποπτεύει ένα πανελλαδικό δίκτυο είκοσι Περιφερειακών Κέντρων Δόμησης και εβδομήντα επτά Τοπικών Κέντρων Δόμησης.

Τα κέντρα αυτά θα στεγαστούν στα σημερινά Κτηματολογικά Γραφεία, τα οποία διαθέτουν πλήρη γεωγραφική κάλυψη και υποδομή. Οι ΥΔΟΜ καταργούνται ως δημοτικές υπηρεσίες, ενώ το προσωπικό τους μεταφέρεται στον νέο οργανισμό με διασφάλιση εργασιακής συνέχειας. Για τον πολίτη, αυτό σημαίνει ότι ανεξάρτητα από το ποιος δήμος εξυπηρετεί την περιοχή του, θα υπάρχει ένα σταθερό σημείο εξυπηρέτησης – τοπικά ή περιφερειακά – αλλά και πλήρης δυνατότητα εξ αποστάσεως πρόσβασης.

Τι κρατούν οι δήμοι – και τι χάνουν

Οι δήμοι δεν χάνουν εντελώς την αρμοδιότητα για τον χώρο.

Παραμένουν υπεύθυνοι για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, δηλαδή για την εκπόνηση και παρακολούθηση πολεοδομικών μελετών, για αναπλάσεις και επεκτάσεις σχεδίων πόλης, για τη διαχείριση κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, για τα τοπογραφικά και ρυμοτομικά ζητήματα, καθώς και για τις διαδικασίες τακτοποίησης, αναλογισμών, πράξεων εφαρμογής και κτηματολογικών καταχωρίσεων. Διατηρούν επίσης την ευθύνη ανάπτυξης γεωγραφικών συστημάτων πληροφοριών σε τοπικό επίπεδο.

Παράλληλα, η απόφαση 1728/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας ξεκαθαρίζει θεσμικά πως η έκδοση οικοδομικών αδειών είναι αρμοδιότητα της κεντρικής διοίκησης, κλείνοντας το θεσμικό κενό που είχε ανακύψει τα προηγούμενα χρόνια και επιβεβαιώνοντας ότι οι δήμοι οφείλουν να εστιάσουν στον σχεδιασμό και όχι στον έλεγχο δόμησης.

Το Κτηματολόγιο ως «ραχοκοκαλιά»

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο λειτουργεί ως ο φυσικός φορέας πάνω στον οποίο χτίζεται ο ΕΟΚΕΔ. Δεν περιορίζεται στο να καταγράφει δικαιώματα ιδιοκτησίας, αλλά παρέχει το ενιαίο ψηφιακό υπόβαθρο πάνω στο οποίο θα ενσωματωθούν οι διαδικασίες δόμησης. Διαθέτει συστήματα, τεχνογνωσία και χωρικά δεδομένα που επιτρέπουν διαλειτουργικότητα μεταξύ διαφορετικών μητρώων.

Έχει επίσης πανελλαδική κάλυψη με δίκτυο γραφείων που υπερβαίνει σε πληρότητα τις ΥΔΟΜ, παρέχει εργαλεία ευέλικτης στελέχωσης μέσω συνεργασιών με το ΤΕΕ και διαθέτει σημαντική εμπειρία από προηγούμενες μεταρρυθμίσεις, όπως η κατάργηση των υποθηκοφυλακείων και η ψηφιακή μεταβίβαση ακινήτων.

Σε μια περίοδο όπου η κτηματογράφηση και η ψηφιοποίηση των αρχείων πλησιάζουν στην ολοκλήρωσή τους, η συγκυρία θεωρείται ιδανική για τη μετάβαση σε ένα νέο σύστημα αδειοδότησης και ελέγχου.

Τρεις άξονες αναδιάρθρωσης

Η μεταρρύθμιση οργανώνεται γύρω από τρεις βασικούς άξονες.

Ο πρώτος είναι η ενοποίηση και καθολικότητα των υπηρεσιών, με τη δημιουργία ενός συνεκτικού μηχανισμού έκδοσης οικοδομικών αδειών και ελέγχου αυθαιρεσιών.

Ο δεύτερος είναι η απλούστευση και η περαιτέρω ψηφιοποίηση των διαδικασιών, με μείωση των βημάτων, αξιοποίηση ψηφιακών εργαλείων και ενιαίων χαρτών, καθώς και ενσωμάτωση τεχνητής νοημοσύνης για ακριβέστερους ελέγχους.

Ο τρίτος είναι η σταδιακή κατάργηση της εντοπιότητας, ώστε ο πολίτης να μπορεί να εξυπηρετείται από το εθνικό δίκτυο, με δίκαιη κατανομή του φόρτου εργασίας και καλύτερους χρόνους ανταπόκρισης.

Το νέο πλαίσιο στη δόμηση

Παράλληλα, διαμορφώνεται και ένα νέο θεσμικό πλαίσιο δόμησης. Η πολεοδομική νομοθεσία κωδικοποιείται σταδιακά σε 477 άρθρα, ώστε το σύνολο του πλαισίου να γίνει σαφές και ενιαίο.

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός απλουστεύεται, με στόχο την ταχύτητα και την ασφάλεια δικαίου. Δημιουργείται ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης, που συγκεντρώνει όλα τα πολεοδομικά, χωροταξικά και περιβαλλοντικά δεδομένα, αποτελώντας το βασικό εργαλείο για τον σχεδιασμό και τις αποφάσεις. Τ

ο νέο πλαίσιο αδειοδότησης θα περιλαμβάνει διπλούς προληπτικούς ελέγχους πριν από την έναρξη των εργασιών, οι οποίοι στοχεύουν στον εντοπισμό προβλημάτων από την αρχή, πριν δημιουργηθούν τετελεσμένα.

«Έξυπνος» έλεγχος με τεχνητή νοημοσύνη

Ένα από τα πιο καινοτόμα στοιχεία της μεταρρύθμισης είναι ο στοχευμένος δειγματοληπτικός έλεγχος αδειών με τεχνητή νοημοσύνη. Για πρώτη φορά ενεργοποιείται ένας συνεκτικός μηχανισμός που θα πραγματοποιεί δειγματοληπτικούς ελέγχους στο 30% των πράξεων που εκδίδονται από τα Τοπικά και Περιφερειακά Κέντρα Δόμησης. Η τεχνητή νοημοσύνη θα πραγματοποιεί πολυκριτηριακή ανάλυση, αξιολογώντας τον εκτιμώμενο κίνδυνο κάθε υπόθεσης, «μαθαίνοντας» δυναμικά από τα διαθέσιμα δεδομένα και εντοπίζοντας φακέλους που χρήζουν αυξημένης εποπτείας. Ιδιαίτερη έμφαση θα δίνεται σε προστατευόμενες περιοχές, ζώνες με υψηλή παραβατικότητα και άλλες κρίσιμες χωρικές ενότητες, ώστε οι έλεγχοι να είναι όσο το δυνατόν πιο αποδοτικοί.

Ταυτόχρονα, δημιουργείται Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης. Οι ελεγκτές θα ανατίθενται με κλήρωση, θα πραγματοποιούν υποχρεωτικούς ελέγχους πριν από την έναρξη των εργασιών και, σε περίπτωση διαπιστώσεων, τον τελικό λόγο θα έχει η Γενική Διεύθυνση Δόμησης. Πρόκειται για ένα σύστημα διπλής ασφαλιστικής δικλείδας που ενισχύει την ακεραιότητα και την αξιοπιστία των αδειών.

Διαβάστε επίσης:

Πηγή: www.mononews.gr