ΣτΕ: Δεύτερη ευκαιρία για τα «πράσινα» κτίρια του ΝΟΚ

Το Συμβούλιο της Επικρατείας ανοίγει τον δρόμο για τη νομιμοποίηση των «πράσινων» κτιρίων που είχαν προχωρήσει με τα μπόνους του ΝΟΚ και κρίθηκαν αντισυνταγματικά στις αρχές του 2025. Για τις άδειες που έμειναν «μετέωρες», προβλέπεται πλέον διαδικασία τακτοποίησης μέσω περιβαλλοντικού ισοδύναμου ως αντιστάθμισμα, το οποίο μπορεί να περιλαμβάνει χρηματικό τέλος ή τη λήψη θετικών μέτρων που εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ).

Ειδικότερα, η νέα γνωμοδότηση του Ανώτατου Δικαστηρίου δίνει το πράσινο φως με αστερίσκους στο σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), που είχε καταθέσει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) τον περασμένο Ιούνιο. Με τον τρόπο αυτό, επανενεργοποιούνται οι οικοδομικές άδειες για όσους είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 και είχαν ακυρωθεί ή προσβληθεί από το ΣτΕ, γεγονός που ουσιαστικά ξεμπλοκάρει την οικοδομική δραστηριότητα σε όλη τη χώρα.

Η απόφαση αυτή αφορά χιλιάδες νέες οικοδομές, οι οποίες είχαν λάβει άδειες με βάση τα «πράσινα» κίνητρα του ΝΟΚ — δηλαδή προσαυξήσεις σε ύψος ή δόμηση για όσους κατασκεύαζαν ενεργειακά αποδοτικά και φιλικά προς το περιβάλλον κτίρια. Μετά την ακύρωση των σχετικών διατάξεων από το ΣτΕ, πολλά από αυτά τα έργα είχαν βρεθεί «στον αέρα», με εκκρεμείς προσφυγές και ενστάσεις.

Με τη νέα γνωμοδότηση, το ΣτΕ κρίνει το σχέδιο του ΥΠΕΝ συνταγματικό και νόμιμο, επαναβεβαιώνοντας την ασφάλεια δικαίου και προσφέροντας διέξοδο σε χιλιάδες ιδιοκτήτες, μηχανικούς και εργολάβους που είχαν βρεθεί σε καθεστώς αβεβαιότητας μετά τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Ιανουαρίου.

Το αλαλούμ στην αγορά

Υπενθυμίζεται πως πριν σχεδόν έναν χρόνο η απόφαση του ΣτΕ για τα «πράσινα μπόνους» του ΝΟΚ προκάλεσε έντονη αναστάτωση στην αγορά ακινήτων και στον κατασκευαστικό κλάδο.

Πολλές άδειες βρέθηκαν ξαφνικά σε εκκρεμότητα, έργα σταμάτησαν και δημιουργήθηκε αβεβαιότητα για το τι επιτρέπεται και τι όχι. Παράλληλα, η έλλειψη άμεσων διευκρινίσεων από την Πολιτεία και οι καθυστερήσεις στην προσαρμογή του κανονισμού ενίσχυσαν το κλίμα ανασφάλειας, οδηγώντας αρκετούς ιδιοκτήτες και κατασκευαστές σε προσφυγές και αναμονή. Αποτέλεσμα για μήνες, η οικοδομή να κινείται «με φρένο», καθώς κανείς δεν ήθελε να ρισκάρει χωρίς ξεκάθαρο πλαίσιο, επιτείνοντας έτσι το πάγωμα των επενδύσεων και των νέων έργων.

Για παράδειγμα τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ έδειξαν πτώση 54% στην επιφάνεια των νέων αδειών τον Μάρτιο και 43,5% στο πρώτο τρίμηνο του 2025. Δηλαδή, μέσα σε λίγους μήνες, η αγορά πέρασε από την ανάπτυξη στην αδράνεια, καθώς δεκάδες έργα πάγωσαν και η έκδοση αδειών μειώθηκε πάνω από 50%.

Ακόμη και σήμερα σύμφωνα με πληροφορίες του mononews οι άνθρωποι της αγοράς εμφανίζονται συγκρατημένοι μετά τη νέα ανακοίνωση για τον ΝΟΚ. Παρότι η γνωμοδότηση του ΣτΕ δημιουργεί θετικές προοπτικές για τους επενδυτές, επικρατεί αμηχανία, καθώς δεν έχουν δοθεί στη δημοσιότητα επαρκείς πληροφορίες για τις προϋποθέσεις ενεργοποίησης των αδειών και την τύχη των προσφυγών. Μέχρι να υπάρξουν σαφείς οδηγίες, η στάση όλων παραμένει αναμονής.

Υπενθυμίζεται ότι η παρούσα ρύθμιση δεν καλύπτει όσους δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες πριν από τις 14 Δεκεμβρίου 2024, ακόμη κι αν είχαν προχωρήσει σε επενδυτικές κινήσεις βάσει των περιβαλλοντικών «μπόνους» του ΝΟΚ. Οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες, αν και διαθέτουν άδειες που εκδόθηκαν νόμιμα υπό το τότε ισχύον πλαίσιο, παραμένουν εκτεθειμένοι και συνεχίζουν να αναζητούν δικαίωση στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο.

Τι αλλάζει τώρα

Πρακτικά, το σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) που προβλέπει τη δημιουργία του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) θεσπίζει έναν μηχανισμό «αντιστάθμισης»: επιτρέπει την επανέκδοση αδειών για τα κτίρια που χτίστηκαν με τα μπόνους του ΝΟΚ, υπό την προϋπόθεση, σύμφωνα με το ΣτΕ, ότι θα προηγηθεί περιβαλλοντική προεκτίμηση και θα καταβληθεί ένα αντίτιμο περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Το ποσό αυτό θα κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα αποδίδεται στον δήμο όπου βρίσκεται το κτίριο, ώστε να χρηματοδοτηθούν έργα περιβαλλοντικής αναβάθμισης, όπως δημιουργία χώρων πρασίνου, αναπλάσεις ή ενεργειακές παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους.

Βασική παρατήρηση αποτελεί η σύσταση ότι, σε κάθε περίπτωση εφαρμογής του μέτρου σε επίπεδο Δήμου, θα πρέπει να πραγματοποιείται αξιολόγηση και τεκμηρίωση σχετικά με το αν απαιτείται ή όχι η εκπόνηση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Τι είναι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και πως υπολογίζεται 

Σύμφωνα με το νέο μέτρο, που εξειδικεύεται σε σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ, προβλέπεται η επιβολή τέλους περιβαλλοντικού ισοδυνάμου στις οικοδομικές άδειες που έχουν ακυρωθεί ή προσβληθεί δικαστικά, με ποσοστό 8% επί της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών, ενώ για τις περιπτώσεις επενδύσεων που ζητούν ένταξη σε προγράμματα του Ταμείου Ανάκαμψης ή του ΕΣΠΑ, το τέλος αυξάνεται σε 15%.

Αναλυτικότερα, το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο» αποτελεί έναν νέο μηχανισμό που συνδέει άμεσα τη δόμηση με την προστασία του περιβάλλοντος. Πρόκειται ουσιαστικά για μια μορφή αντισταθμιστικού μέτρου: όποιος κάνει χρήση των κινήτρων ή των προσαυξήσεων του ΝΟΚ – δηλαδή χτίζει περισσότερα τετραγωνικά ή αυξάνει το ύψος του κτιρίου – υποχρεούται να προσφέρει ένα αντίστοιχο «αντάλλαγμα» στο περιβάλλον.

Αυτό μπορεί να γίνει είτε με την καταβολή ενός τέλους είτε με την υλοποίηση συγκεκριμένων έργων και παρεμβάσεων που θα αναβαθμίζουν τον δήμο ή τη δημοτική ενότητα όπου ανεγείρεται το κτίριο.

Οι παρεμβάσεις αυτές καθορίζονται μέσα από το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), μια μελέτη που εγκρίνεται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και εξειδικεύει τα μέτρα που θα εφαρμοστούν. Με αυτόν τον τρόπο, η οικοδομική δραστηριότητα συνδέεται θεσμικά με τη βελτίωση του αστικού και φυσικού περιβάλλοντος, ενώ ταυτόχρονα παρέχεται νομική κάλυψη στις άδειες που είχαν αμφισβητηθεί ή ακυρωθεί. Εξαιρούνται από το μέτρο έργα με ειδικό χωρικό ή πολιτιστικό χαρακτήρα, όπως τα διατηρητέα, όπου ήδη έχει προηγηθεί τεκμηριωμένος περιβαλλοντικός σχεδιασμός.

Τι είπε το ΣτΕ

Με τη γνωμοδότηση υπ’ αριθμόν 135/2025, το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ έκρινε ότι το νέο ΠΔ είναι συνταγματικό και νόμιμο, καθώς κινείται εντός του πλαισίου των αποφάσεων που είχε ήδη εκδώσει η Ολομέλεια του Δικαστηρίου.

Οι σύμβουλοι Επικρατείας σημειώνουν ότι το σχέδιο συμμορφώνεται με το πνεύμα των προηγούμενων αποφάσεων και προσφέρει έναν ρεαλιστικό τρόπο «θεραπείας» της κατάστασης που δημιουργήθηκε με τα «παράνομα» μπόνους, χωρίς να παραβιάζει τη συνταγματική προστασία του περιβάλλοντος.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη

Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα που έκρινε νόμιμο το ΣτΕ, ανοίγει ο δρόμος για την επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας με σαφές και διαφανές πλαίσιο.

Το ΠΔ ξεκαθαρίζει οριστικά τι θεωρείται έναρξη οικοδομικών εργασιών, θεσπίζοντας συγκεκριμένα αποδεικτικά μέσα όπως εκσκαφές, σκυροδέτηση ή κατεδαφίσεις.

Παράλληλα, οι άδειες του ΝΟΚ που είχαν «παγώσει» λόγω δικαστικών αποφάσεων μπορούν να προχωρήσουν με την καταβολή τέλους περιβαλλοντικού ισοδυνάμου 8% ή 15% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών.

Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο μπορεί να αποδοθεί είτε με χρηματική εισφορά είτε με την υλοποίηση ισοδύναμων έργων και παρεμβάσεων αναβάθμισης

Τέλος,  εισάγεται υποχρεωτικός προέλεγχος και ενισχυμένη περιβαλλοντική εποπτεία, ώστε η οικοδομική δραστηριότητα να συνδυάζεται με την προστασία του αστικού περιβάλλοντος.

Διαβάστε επίσης:

Πηγή: www.mononews.gr